Aunque circula de fondo el problema del acceso a la vivienda, lo cierto es que la venta de pisos alcanzó el año pasado niveles equiparables a los de antes de que estallara la burbuja inmobiliaria y continúa subiendo lo que llevamos de año. Los expertos consideran que nos encontramos en el momento adecuado para vender una vivienda.
Si bien esta sección va dirigida a inquilinos y compradores, hemos querido compartir con vosotros esta información porque está relacionada. Hace referencia al sector inmobiliario.
Como subraya La Vanguardia, la compraventa de viviendas ha alcanzado el récord de los últimos 15 años. El año pasado se realizaron 714.237 operaciones de compraventa. La tendencia parece que está estabilizada, puesto que lo que llevamos de año, la venta de pisos continúa creciendo.
Después de casi 20 años en los que la venta de viviendas cayó en picado, parece que el sector se ha recuperado. En el 2025 se superó el umbral de las 700.000 operaciones. El nivel de venta de inmuebles que se manejaba a principios de siglo.
Si lo comparamos con aquella época, el mercado es mucho más estable. No está azuzado por la fiebre de compra que reinaba en los años del boom del ladrillo, en la que los bancos concedían hipotecas con facilidad y, prácticamente, casi toda la población aspiraba a tener un piso en propiedad.
Hoy la compra de viviendas es una inversión. Una operación comercial meditada. Quien compra una vivienda hoy, lo percibe como un activo que le dará un beneficio a medio o largo plazo. Un valor seguro por el que no le importa pagar el precio que fije el mercado, pues es consciente de que su adquisición se revalorizará con el paso del tiempo.
El escenario convierte el panorama en una situación propicia para aquellos que piensan vender.
¿Vender o alquilar?
Los propietarios de un inmueble, que no lo utilizan como vivienda propia, saben que tienen en sus manos un activo que les va a reportar beneficios económicos. El dilema al que se enfrentan es: ¿qué hago con él? ¿Vendo o alquilo?
Son dos modelos de negocio distintos. Regidos, si me apuras, por leyes diferentes.
El alquiler permite la entrada de dinero constante. Ante la dificultad de acceder a un crédito hipotecario, la mayor parte de la población se ha inclinado por el alquiler. Cualquier casa o piso se alquila en cuestión de horas. Por lo que sabemos, el inmueble va a estar rentándonos continuamente. Ahora bien, el alquiler entraña sus riesgos. Existe la imposibilidad de impago por parte del inquilino. El propietario debe invertir dinero entre alquiler y alquiler para poner la vivienda a punto. Todo eso, sin olvidar, que cada cierto tiempo, el inmueble vuelve al mercado, por lo que hay que invertir tiempo y/o dinero en difusión, promoción, etc.
La venta, sin embargo, es una operación puntual. Vendes la vivienda y te desentiendes de ella. Recibes de golpe un monto económico considerable que puedes invertir en otros conceptos. Es la solución perfecta para aquellos que no quieren dedicarse al mercado inmobiliario.
Por ejemplo, una pareja que se separa y tiene un piso en propiedad en común, lo mejor que puede hacer es venderlo. Se reparten el beneficio que hayan obtenido en la venta, cancelan la hipoteca, en el caso de que la tuvieran, y se evitan confrontaciones y problemas futuros.
Algo parecido sucede con alguien que recibe un piso en herencia y no sabe qué hacer con él. Lo vende y percibe una cantidad de dinero contante y sonante que le servirá para financiar otros proyectos, con los que se siente más identificado, o sencillamente mejorarán su situación económica.
¿Quién compra un piso en la actualidad en España?
Según El Diario.es hay 3 grandes grupos de compradores en estos momentos. Familias con hijos, que adquieren la vivienda como residencia habitual, inversores y compradores que adquieren la vivienda como segunda residencia,
El 40% de los pisos que se compran en España lo hacen familias con hijos, en las que los progenitores tienen más de 40 años. La tónica dominante son familias que pasan del alquiler a la compra. Hay una diferencia significativa respecto al perfil de los compradores antes de la crisis del 2008. La mayor parte de estas familias se embarcan en la compra cuando ya tienen dinero ahorrado. Deciden dar el paso de inquilinos a propietarios cuando se han hecho con un colchón económico capaz de sufragar más del 20% del precio del inmueble y tienen una situación económica y laboral estable. Algo bastante diferente al periodo con el que nos estamos comparando, donde las parejas sin hijos y las personas que se querían emancipar anteponían la compra al alquiler, y las hipotecas llegaban a sufragar hasta el 100% del precio de venta, mediante el recurso de los préstamos complementarios.
Un 24% de las compras las efectúan inversores, buena parte de ellos son empresas. No adquieren el inmueble para vivir, sino para revenderlo o alquilarlo. Es frecuente que haya inversores que compran un piso de segunda mano, lo reforman y lo vuelven a vender a un precio superior. Ante la inestabilidad del panorama económico internacional, la vivienda se ha vuelto a resituar como una inversión segura.
Por último, un 18% de las compras se realizan como segunda vivienda. Aquí es interesante analizar la compra por parte de ciudadanos extranjeros, principalmente europeos. Para los que el mercado inmobiliario español, a pesar de la subida de precios, se ha convertido en un mercado interesante. Ya no solo por la calidad de vida que ofrece el país, sino porque comparado con el nivel de precios de su país de origen, las viviendas españolas les resultan más económicas.
¿Cuánto se tarda en vender un piso?
Frente a lo que nos pueda parecer, el mercado de la compraventa inmobiliaria es un mercado bastante rápido y dinámico. Los grandes portales inmobiliarios señalan que los pisos se venden entre 3 meses y un año. La rapidez de venta depende de la ubicación, el precio y el estado de la propiedad.
En torno a un 60% de los pisos se venden antes de 6 meses desde que el inmueble salió al mercado. En concreto, un 34% se logra vender en menos de un mes, un 22% necesita entre uno y tres meses y entre un 4 y un 10% necesita 5 o 6 meses.
En las grandes ciudades, en las que el mercado está más tensionado, es donde se realizan las ventas más rápidas. Ciudades como Madrid y Barcelona, incluida su área metropolitana, son lugares donde las ventas se hacen en pocos meses.
En cambio, en las zonas rurales, la venta de los inmuebles puede superar el año.
Vender rápido, en ocasiones, tampoco suele ser la opción más ventajosa. Los pisos que se venden antes, además de la ubicación, son aquellos que ofrecen un precio más ajustado. Si se puede vender un poco más caro, más vale resistir hasta encontrar al comprador adecuado, que vender al primero que llega de cualquier manera.
En el mercado inmobiliario hay más demanda que oferta, también en la compraventa. Un 17% de la población espera comprar un piso, mientras que la oferta solo cubre un 3%. Por cada vivienda en venta hay 7 compradores interesados. Para el vendedor, la clave está en saber jugar sus cartas.
El proceso de venta.
Si bien, la situación es beneficiosa, el propietario debe partir de que un piso no se vende solo. Debe seguir un procedimiento para obtener éxito. Estas son, a grandes rasgos, las 5 fases de venta de un inmueble:
- La tasación de la vivienda. Antes de nada, el propietario debe saber por cuánto puede vender su piso o casa. ¿Qué beneficio puede obtener? La tasación se realiza según precios del mercado. Atendiendo a por cuánto se están vendiendo propiedades similares en la zona. Se recomienda que la realice un servicio profesional, puesto que maneja más información. El precio de tasación nos ofrecerá una horquilla en la que nos podemos mover para vender el piso de una manera realista.
- Preparar la documentación. Previo a anunciar el piso, el propietario debe reunir y tener a mano toda la documentación del inmueble: la escritura, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del I.B.I., la cédula de habitabilidad, etc.
- Publicidad y marketing. Ahora sí ha llegado el momento de anunciar que tenemos el piso en venta. Para ello, cuanto más canales de publicidad utilicemos mejor. Podemos servirnos de portales inmobiliarios, redes sociales, webs de anuncios por palabras (tipo Milanuncios), etc.
- Gestión de visitas y negociación. En cuanto publicitemos la venta del piso empezaremos a recibir llamadas de interesados que quieren visitar la propiedad. Debemos organizar las visitas y negociar las condiciones de compra con los interesados.
- Cierre de la venta y firma ante notario. El proceso concluye con la venta del inmueble. La cual se efectúa mediante un contrato de compraventa que debe quedar registrado en escritura pública, que se leerá ante un notario, el cual de fe de la operación.
La ventaja de trabajar con una inmobiliaria.
En mi opinión, el proceso de venta es mucho más efectivo y cómodo si trabajas con una agencia inmobiliaria.
Yo vivo en Barcelona y el otro día, navegando por internet, encontré la web Vip House, una inmobiliaria que trabaja por la zona, con más de 25 años de experiencia y que ofrece 500 € al propietario por cada mes que tarde en vender su piso o casa. Si yo tuviera que vender un piso no me lo pensaría. Recurriría a ellos.
Esta técnica, y otras parecidas, que utilizan muchas inmobiliarias, pone de manifiesto el interés y esfuerzo que ponen estas empresas en vender los pisos de sus clientes en las condiciones que estos han propuesto y en el menor tiempo posible.
Pero es que además, los agentes inmobiliarios son profesionales del sector. Esto quiere decir que tienen más herramientas de las que pueda tener ningún profesional. Tienen un mayor conocimiento de los canales de promoción a utilizar para contactar con el comprador, acceso a portales inmobiliarios y buscadores, página web propia, redes sociales cuyos seguidores son compradores, etc.
Se encargan de la gestión de las visitas. Que suele ser uno de los trabajos más engorrosos y que más tiempo requiere. Por otro lado, son comerciales. Tienen más habilidad para cerrar una venta de la que podamos tener cualquier particular, por muy negociantes que seamos.
Con una inmobiliaria de por medio, sabemos que todo el proceso se va a realizar de manera legal. Por lo que nos curamos en salud y nos evitamos posibles infracciones que podamos cometer por errores o por desconocimiento de las leyes.
No olvidemos nunca que una inmobiliaria cobra si se vende el piso. Por lo que ellos, al igual que el propietario, están interesados en vender.
Los impuestos.
Una pregunta que se hacen muchos propietarios es: ¿Qué impuestos tengo que pagar al vender una vivienda? La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (S.E.A.G.) responde con claridad a esta pregunta en su página web.
De entrada, el vendedor debe pagar el I.R.P.F., que se aplica en esta transacción sobre el beneficio patrimonial neto. Es decir, la diferencia entre el precio de compra, recogido en la escritura original, y el precio de venta. El tipo impositivo que se aplica es progresivo. Si el beneficio es inferior a 6.000 € se paga un 19%; entre 6.000 y 50.000 se abona un 21%; entre 50.000 y 200.000, un 23% y así paulatinamente hasta superar los 300.000 € de beneficio, que se abona un 30%.
El otro impuesto a pagar son “las plusvalías”. Este es un impuesto municipal que se suele abonar en función de unas tablas aprobadas por el ayuntamiento. El impuesto se calcula partiendo del aumento del valor catastral del suelo desde que se adquirió la vivienda hasta que se efectuó la venta.
Por otro lado, aunque no es un impuesto directo, el propietario ha de ser consciente de que debe abonar el I.B.I. (impuesto de Bienes Inmuebles), también conocido como catastro, del año en curso en el que se hay efectuado la venta.
Con toda esta información puedes valorar si, efectivamente, este es el momento adecuado para vender tu piso.
