A la hora de comprar una vivienda, lo más habitual es tener que recurrir a una entidad bancaria, pero también hay que pasar por la notaría. No es obligatorio que el notario intervenga necesariamente en las compraventas de viviendas, ya que mediante un acuerdo entre el comprador y el vendedor, las partes pueden firmar un contrato privado de compraventa y hacer la operación perfectamente legal.
El nuevo propietario puede acudir con su contrato al Registro de la Propiedad y solicitar que se cambie la inscripción del inmueble a su nombre. Pero sí es imprescindible que intervenga el notario cuando se contrata un préstamo hipotecario para efectuar el pago de la compra. Con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, esta figura ha adquirido un mayor protagonismo.
El notario debe asegurarse de que cuando el comprador pide una hipoteca sabe lo que está pidiendo y lo que implica, porque el interesado debe entender bien lo que pone en el préstamo hipotecario. Cuando el comprador adquiere una vivienda mediante un crédito hipotecario, debe hacer, obligatoriamente, dos visitas al notario. Estas visitas son fundamentales para que el notario pueda revisar que el banco ha entregado toda la información al cliente, y que éste ha tenido tiempo de leerla y que la entiende.
¿En qué consiste las dos visitas al notario?
La primera de estas visitas tiene lugar antes de la firma del contrato y la segunda durante la misma.
Primera visita
El comprador debe hacer esa visita, al menos, 10 días naturales antes de la autorización y firma de la escritura de la hipoteca porque si no se respetan los plazos, la hipoteca será declarada nula. El notario necesita este tiempo para consultar el documento y aclarar cualquier duda sobre la hipoteca. El experto se asegura de que el interesado dispone de toda la documentación que va a necesitar y comprueba que ha sido debidamente informado por su banco de los derechos que le asisten como cliente.
También le informa y le asesora sobre la hipoteca, y es importante que el notario le pregunte si conoce la duración del préstamo que le ofrece el banco y el tipo de interés aplicable. Es importante que el comprador entienda bien la operación y resuelva todas sus dudas. Al finalizar la reunión, el notario levantará un acta notarial que dejará constancia de lo hablado, y acreditará que el comprador ha sido informado y entiende en qué consiste un préstamo hipotecario.
Desde Notario del siglo XXI explican que «el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de transmisión de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidades y estado de cargas de aquéllos”.
El notario debe confirmar que el comprador tiene toda la documentación necesaria. La documentación que el banco tiene que dar incluye la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, que sustituye a la antigua FIPER. La nueva ficha incluye muchos más datos relevantes sobre cómo se reparten los gastos del préstamo y el banco también deberá dar al comprador el cuadro de amortización de la hipoteca. El notario tiene que asegurarse de que le han informado claramente de sus derechos como cliente, entre ellos el de la libertad de elegir el notario, ya que la entidad financiera no puede elegir el notario.
Segunda visita
La segunda visita se lleva a cabo cuando se va a firmar la constitución de la hipoteca y es gratuita. A ella deben acudir el comprador, el vendedor y un representante del banco. Esta visita es muy importante porque se firman dos escrituras públicas diferentes.
Los profesionales de Notaría Pérez Juan, expertos en asesoramiento de inmuebles e hipotecas, nos explican que en la primera escritura pública se refiere al contrato de compraventa y la formalizan el vendedor y el comprador, y en la segunda escritura intervienen el comprador y la entidad bancaria para acreditar que se ha constituido un préstamo hipotecario.
Si el comprador tiene dudas, es importante que las plantee antes de firmar, ya que el notario debe informarle de las condiciones del préstamo. Esta segunda visita no es gratuita, pero ahora el importe de esta corre a cargo de la entidad bancaria. El papel del notario en la hipoteca cobra mayor relevancia respecto años anteriores, ya que es importante conocer los aspectos legales de la hipoteca antes de firmar.
¿Cuánto es el coste del notario?
El coste del notario está marcado por la ley, ya que todos cobran lo mismo por ofrecer el mismo servicio y el mismo trámite. Aunque puede realizar una rebaja de hasta el 10%. De ahí, la diferencia de precios del notario en la hipoteca, porque el coste depende del valor de la vivienda y de la hipoteca. Una escritura pública de compraventa puede oscilar entre los 600 y los 875 euros, pero a estos gastos hay que sumar los de inscribir las escrituras en el registro de la propiedad, que puede costar entre 400 y 650 euros.
La nueva Ley Hipotecaria ha supuesto una mejor distribución de los gastos iniciales de adquirir vivienda, ya que el banco tiene que asumir muchos gastos que antes cargaba al comprador. En el caso de la notaría, el banco pagará el arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario y los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El comprador pagará por las demás copias que solicite.
